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Droit de l'immobilier - Requalification d'un acte de vente en donation déguisée

Le 27 janvier 2015
Redressement fiscal - recouvrement des droits de mutation
Par un arrêt du 6 janvier 2015, n° 13-25049, la Cour de Cassation a requalifié un acte de vente passé entre un oncle et sa nièce en estimant qu'il s'agissait, en réalité, d'une donation déguisée.

En 1995, un oncle cède à sa nièce, et son époux, un bien immobilier moyennant un prix payé comptant pour partie, le solde étant converti en obligation de soins.

En 2000, l'Administration fiscale notifie un redressement aux époux, requalifiant la vente en donation. Elle soutient qu'il existe un faisceau d'éléments prouvant que l'acte de vente dissimulait en fait une donation.

L'administration s'est fondée, à cet égard, sur les relations qui existaient les parties avant et pendant la vente, du choix du vendeur de restituer aux époux, sous forme de bons anonymes, la partie du prix payé comptant lors de la vente et ce seulement quatre jours après le virement par le notaire, ainsi que de la non-exécution par les époux de l'obligation de soins contenue dans l'acte.

Après mise en recouvrement des droits de mutation et rejet de leur réclamation amiable, les époux ont saisi le tribunal afin d'être déchargés de cette imposition.

Par un arrêt du 27 juin 2013, la cour d'appel de Limoges, a fait droit à la demande des époux.

Toutefois, cet arrêt a été cassé par la Cour de Cassation,
 au visa des articles L. 64 du livre des procédures fiscales et 894 du Code civil, au motif que la cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations et donc violé les textes susvisés.

En effet, la cour d'appel avait constaté que :
- les époux n'étaient pas en mesure d'établir qu'ils avaient respecté leur obligation de soins,
- que les titres correspondant aux placements anonymes leur avaient été remis dès le 15 avril 1995,
- que le montage utilisé avait eu pour conséquence de leur transférer l'immeuble du vendeur sans que leur patrimoine soit diminué du prix de vente, ce dont résultait l'absence de contrepartie à la cession et, dès lors, l'intention libérale du cédant.

Le rôle de votre avocat est donc primordial pour vous conseiller sur la nature des actes et les risques de requalification par les Tribunaux.

Fort de son expérience, Maître Nina NETTINGSMEIER, Avocat au Barreau de Marseille, met ses compétences au service des particuliers et des professionnels pour les conseiller, les assister ou les représenter dans les tous domaines du droit immobilier.

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